Тел.:
 
 
E-mail:

Обследование физического износа здания

Связаться по телефону?
   
Звоните:    8 (495) 762-07-99

Обследование физического износа здания

    Физический износ – это потеря элементами и конструкциями здания своих первоначальных технико-эксплуатационных свойств под воздействием природных (естественных) факторов, а также в результате жизнедеятельности человека. При физическом износе элементы теряют свою надежность, прочность, жесткость, устойчивость и прочие качества. В результате происходит старение и разрушение здания.

    Факторы, которые приводят к физическому износу

    Конструктивные элементы и материалы здания в процессе эксплуатации постоянно теряют свою прочность. Это происходит под воздействием разнообразных химических и физико-механических процессов. Среди факторов, которые приводят к физическому износу здания можно выделить:

  • неоднородность структуры материалов;
  • увеличение внутренних напряжений в материалах, вследствие которых могут произойти микроразрывы;
  • сезонные или периодические колебания влажности;
  • резкие колебания температуры;
  • воздействие низких или высоких температур;
  • коррозия металла;
  • воздействие кислот и солей;
  • эксплуатационное изнашивание конструкций (истирание поверхностей);
  • загнивание деревянных частей конструкций;
  • выщелачивание.

    Под воздействием всех этих факторов происходит процесс изменения свойств и структуры материалов.

    Эрозия и коррозия как факторы разрушения материалов

    Под воздействием внешних физических, химических, механических и биологических факторов все строительные конструкции и материалы постепенно разрушаются. Наиболее частыми причинами разрушений материалов вследствие внешнего воздействия выступают процессы эрозии и коррозии.

    Эрозия – это изначально термин из геологии, который означает разрушение (разъедание) горных пород и грунта вследствие воздействия поверхностных вод, ветра, действия ледников и прочее. Относительно строительных объектов процессы эрозии в основном касаются наружных конструкций. Например, под воздействием песка (песчаных бурь, ветра) и пыли происходит износ фасада здания, а стекающая дождевая вода приводит к истиранию поверхности стен и кровли. Наибольшую опытность для здания в целом представляет процесс эрозии грунта или вымывания его грунтовыми водами, подмывания фасада здания. Вследствие этих процессов здание может проседать, перекашиваться, терять устойчивость. На фасаде могут появиться трещины вследствие неравномерной осадки грунта.

    Коррозия – это процесс разрушения строительных материалов под воздействием физико-химических или химических факторов. Наиболее часто говорят о коррозии металла как о его ржавлении. Но процессам коррозии в широком понимании подвержены и другие материалы: керамика, дерево, пластмассы, бетон, резина и прочие. Важно, что разрешение материала происходит в результате агрессивных воздействий внешней среды. Зависимо от вида агрессивной среды как раз и различают виды коррозии: газовая, атмосферная, подземная (грунтовая, почвенная), морская, щелочная, электрохимическая, жидкостная, контактная, биокоррозия, фреттинг-коррозия, коррозия под напряжением, коррозийная кавитация и пр.

    Одной из наиболее частых причин проявления коррозии является проникновение в гигроскопические трещины и поры элементов здания водяного пара. При резких температурных колебаниях вода в порах замерзает, что провоцирует разрушение структуры материала. Также в поры и трещины могут проникать растворы солей, которые при испарении влаги кристаллизируются и действуют на материал наподобие замерзшей воды. Это приводит к разрешению материалов изнутри, а изготовленные из них конструкции теряют прочность.

    Под влиянием замерзания воды в порах, перемены температуры, воздействия ветра происходит разрушение наружной поверхности кирпичной кладки, которое называется выветриванием. Кроме того, существует еще процесс окисления, который обычно происходит в присутствии воды и вызывает увеличение объема и гидратацию строительного материала. Вид коррозии, происходящей в водной среде, зависит от химического состава воды.

    Как стареют (изнашиваются) материалы и конструкции дома?

    При эксплуатации деревянного здания более 40 лет в штукатурном слое на потолке, на стенах, в углах (местах примыкания стен к потолку и полу) появляется большое количество трещин, а иногда может наблюдаться и отслоение самого слоя штукатурки. Объективными причинами таких деформаций выступают: выработка срока эксплуатации штукатурного слоя, значительное утолщение слоя штукатурки вследствие частых поверхностных ремонтов, проседание или зыбкость пола, сверхнормативные прогибы балок перекрытий, несоблюдение технологии выполнения ремонтных работ.

    Деревянные балки, которые поддерживают междуэтажные или чердачные перекрытия, при продолжительном сроке эксплуатации (более 50 лет) в условиях постоянного изменения рабочих температур могут расслоиться в продольном направлении, что приведет к ухудшению их несущих способностей. Значительные повреждения возникают и у деревянных полов при их продолжительной эксплуатации. После 40 лет использования изначально качественные дощатые полы истираются в местах активной эксплуатации. Они теряют свой эстетичный вид и конструктивную надежность.

    Не обходит процесс старения и конструкции из металла. У них снижаются пластичность и вязкость, повышается хрупкость. Кроме того, металлоконструкции в процессе старения имеют свойство укорачиваться. Металлоконструкции подвержены коррозии металла и образованию ржавчины, которая приводит к уменьшению рабочего сечения элемента.

    Нормативный срок службы зданий зависимо от материалов стен, фундаментов и перекрытий

    Для обследование физического износа здания и определения его надежности необходимо знать нормативный срок службы (прогноз рабочего ресурса) всех конструкций. Именно от этого показателя зачастую отталкиваются специалисты в области строительства, чтобы определить объемы и периодичность проведения ремонта. Срок службы конструкций является усредненным показателем, рассчитанным на основании нормативных сроков физического (технического) износа материалов. Фактический срок службы конструкций будет зависеть от реальных условий эксплуатации здания.

Группы зданий в зависимости от нормативных (расчетных) сроков эксплуатации

Группа зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия Срок службы, лет
I Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные Железобетонные 150
II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные или смешанные 120
III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 120
IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50
V Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных «ступенях» или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30
VI Каркасно-камышитовые На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15

    Обследование физического износа здания

    Обследование физического износа здания подразумевает установление числовой величины физического износа как процента потери технических и эксплуатационных качеств конструкции на дату оценки по сравнению с изначальным их состоянием. Физический износ также может быть измерен в денежном выражении как сумма, на которую была уменьшена стоимость строительного объекта в процессе эксплуатации. Стоимостные показатели первоначальной и остаточной стоимости объекта дают заказчикам больше информации, поскольку позволяют сравнивать объекты, выполненные из различных материалов и конструкций.

    Все строительные конструкции дома зависимо от возможности проведения капитального ремонта и продления таким образом срока эксплуатации делятся на: сменяемые и несменяемые.

    Несменяемые строительные конструкции – это фундаменты, стены и перекрытия здания. Фактически от их расчетного срока службы зависит нормативный срок службы здания в целом. Неправильно говорить о проведении капитального ремонта данных конструкции. Для укрепления данных конструкций могут проводиться только восстановительные работы, которые с экономической точки зрения нельзя отнести к капитальному ремонту. Вследствие проведения восстановительных ремонтных работ увеличивается фактический срок службы несменяемых конструкций, но стоимость их не может быть установлена выше первоначальной.

    Сменяемые строительные конструкции – это окна, двери, лестницы, ненесущие перегородки, кровля и пр. Это конструкции, срок службы которых меньше нормативного срока службы всего здания, а по сути его несменяемых конструкций. По отношению к сменяемым конструкциям может быть проведен капитальный ремонт вплоть до полной замены этих конструкций.

    Поскольку общая стоимость здания состоит из стоимости как сменяемых, так и несменяемых конструкций, то вследствие капитального ремонта сменяемых строительных конструкций физический износ может быть частично уменьшен, а общая стоимость здания увеличена. Эффективность проведения восстановительных и ремонтных работ и их влияние на уменьшение процента износа здания зависят от скорости «старения» несменяемых конструкций, которые составляют преобладающую часть здания. Бывают ситуации, когда никакой капитальный ремонт сменяемых конструкций не сможет перекрыть уменьшение стоимости основных конструкций здания вследствие их физического износа. В таком случае проведение капитального ремонта здания является неэффективным. Но определить такое состояние здания смогут только строительные эксперты и профессиональные оценщики.

    Только на основании оценки физического износа здания можно определить объемы, виды и строки ремонта здания или его отдельных конструктивных элементов!

    Основные методы обследования физического износа здания:

  • Определение износа по техническим срокам службы материалов согласно установленным нормам;
  • Определения фактического состояния здания и его отдельных конструкций;
  • Определение износа зависимо от объема и стоимости проведенных ремонтных работ для восстановления строительного объекта.

    Физический износ здания оценивается путем сравнения признаков физического износа, которые были выявлены в результате визуального и инструментального обследования, с нормативными показателями.