Начиная с 2015 налогового года, в российском законодательстве существенно изменились подходы к определению налоговой базы и размера налога на имущество физических лиц. Если раньше налог исчислялся на основании инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, то теперь в переходной период с 2015 по 2020 гг. субъекты РФ могут в качестве налогооблагаемой базы выбирать как инвентаризационную стоимость, так и кадастровую стоимость.

    Начиная с 2020 г., для целей налогообложения планируется использовать только кадастровую стоимость, которая часто намного выше инвентаризационной (бывает, что и в несколько десятков раз). В идеальной ситуации она должна соответствовать рыночной стоимости (если нет то важно это оспорить). Для определения кадастровой стоимости повсеместно сейчас активно проводится оценка (переоценка) кадастровой стоимости недвижимости. Проводится она методами массовой оценки по заказу органов госвласти.

    В этом случае оценочным компаниям приходится уравновешивать конфликт интересов собственников недвижимости и госорганов, производя оценку в сжатые сроки по недостающим сведениям. В такой ситуации наиболее нежелательное для собственников недвижимости завышение кадастровой стоимости может возникнуть, как в случае использования недостоверных фактов, неучёта индивидуальных характеристик объекта, усреднения оценок, так и при намеренном завышении стоимости.

    В таком случае у собственников возникает необходимость оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Сделать это можно через специальную комиссию или через суд, но в любом случае для этого понадобится заказ проведения независимой оценки рыночной стоимости объекта.

    Этапы оценки (переоценки) кадастровой стоимости недвижимости

    Под кадастровой стоимостью понимают рыночную стоимость объекта, которая была установлена в процессе государственной оценки массовым методом согласно действующему законодательству.

    Определение кадастровой стоимости проходит через следующие этапы:

  • исполнительные органы государственной власти соответствующего уровня принимают решение о необходимости проведения государственной оценки объектов недвижимости;
  • ответственный госорган составляет список объектов, которые подлежат оценке;
  • на конкурсной основе выбирается оценочная компания – исполнитель оценочных работ, с которым заключается договор;
  • оценочная компания определяет кадастровую стоимость выбранных объектов оценки и составляется отчет;
  • эксперты из независимой СРО оценщиков проводит экспертизу отчета;
  • после экспертизы и подведения итогов по формированию кадастровой стоимости отчет передается заказчику работ;
  • исполнительный орган госвласти своим решением утверждает результаты государственной кадастровой оценки недвижимости, которые подлежат официальному опубликованию;
  • результаты государственной кадастровой оценки заносятся в государственный реестр недвижимости.

    Использование массового метода при оценивании

    При государственном определении кадастровой стоимости недвижимости чаще всего используется массовый метод оценки. Он подразумевает использование одинаковых данных для определенной группы объектов, схожих по своим характеристикам, без учета их индивидуальных особенностей. Это приводит к различиям кадастровой и рыночной стоимости отдельных объектов.

    Со стороны оценочной компании оценка массовым способом проводится в следующем порядке:

  • с госорганом заключается договор на проведение оценочных работ;
  • ведется сбор и анализ информации о рынке недвижимости для оцениваемых объектов;
  • обосновывается выбор метода проведения оценочных работ;
  • формируется перечень факторов, которые оказывают влияние на стоимость объектов оценки;
  • собираются данные по выбранным факторам влияния;
  • оцениваемые объекты разбиваются на группы;
  • формируется оценочная модель;
  • проводится анализ качества сформированной модели;
  • определяется кадастровая стоимость объектов;
  • формируется отчет о проведенной работе с указанием средневзвешенной стоимости для группы объектов, а также для каждого объекта в отдельности.

    Переоценка кадастровой стоимости недвижимости

    Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно действующему законодательству в сфере оценочной деятельности должна проводиться не чаще, чем 1 раз в 3 года (1 раз в 2 года для городов федерального значения), но не реже 1 раза в 5 лет.

    Для проведения переоценки кадастровой стоимости в частном порядке (для внесения изменений относительно кадастровой стоимости определенного объекта в государственный реестр) должны быть весомые основания. Ее проводят, если при определении кадастровой стоимости объекта были использованы неверные данные, чему есть документальное подтверждение. Также, переоценка проводится при несовпадении кадастровой стоимости с рыночной, что доказывает отчет независимого эксперта-оценщика.

    Переоценка может проводиться специально созданной комиссией в административном порядке либо же через суд, в котором также можно оспорить решение комиссии. Для проведения переоценки кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества понадобится ряд документов:

  • заявление о проведении переоценки с указанием причин и их обоснованием;
  • документы, подтверждающие права владельца на данный объект недвижимости;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины.

    Наиболее весомым фактором в пользу переоценки стоимости объекта недвижимости является отчет независимого эксперта-оценщика, в котором указывается реальная рыночная стоимость объекта и методы ее определения.

    Эксперты компании «ТВИМС ПРОЕКТ» уже не раз проходили процедуру переоценки объектов недвижимости, поэтому у нашей компании есть большой опыт в данном вопросе. Мы представим подробный отчет о рыночной стоимости недвижимости, а также сможем грамотно защитить его в суде, что гарантирует клиенту положительный результат рассмотрения его дела.