Любой участок земли, сведения о котором есть в государственном кадастре недвижимости, имеет кадастровую стоимость. Это расчетная величина примерной рыночной стоимости участка земли, основанная на массовом методе оценки.

    При получении выписки из государственного реестра недвижимости собственники часто сталкиваются с завышением стоимости своего земельного участка. А это ведет к увеличению базы налогообложения для налога на землю, арендной ставки для земельных участков в государственной собственности, а также выкупной стоимости земельного участка.

    Особенности установления кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость устанавливается обязательно для всех объектов недвижимого имущества, которые зарегистрированы в госкадастре, а не только для тех, которые представлены на свободном рынке. В этом состоит основное отличие кадастровой стоимости от рыночной.

Оценка (переоценка) кадастровой стоимости земли проводится методом массовой оценки, которая не принимает во внимание индивидуальных особенностей каждого земельного участка. Массовая оценка подразумевает определение стоимости объектов, объединенных в одну группу на основании схожести параметров.

    По заказу государственных органов для земельных участков переоценка кадастровой стоимости проводится не чаще чем 1 раз в 3 года, но не реже, чем 1 раз в 5 лет. Кадастровая стоимость земельных участков в пределах городов федерального значения, например, кадастровая стоимость земельных участков в Москве, может определяться чаще – 1 раз в 2 года. Если собственник или другое заинтересованное лицо не соглашаются с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, они могут ее обжаловать в специальной комиссии или в судебном порядке.

    Порядок оценки или переоценки кадастровой стоимости земли

Государственная оценка земельных участков для определения их кадастровой стоимости проходит в следующем порядке:

  • исполнительный государственный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления принимают решение о проведении оценки или переоценки кадастровой стоимости земельных участков на определенной территории;
  • данные органы составляют перечень земельных участков (с кадастровыми номерами), которые подлежат оцениванию;
  • выбранная органом госвласти на конкурсной основе оценочная компания проводит экспертную оценку рыночной стоимости земельных участков и устанавливает размеры удельных показателей стоимости земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования, состояния, а также месторасположения в пределах населенного пункта, городского округа, муниципального района, кадастрового квартала, субъекта РФ;
  • эксперты саморегулируемой организации оценщиков проводят экспертизу отчета об оценке кадастровой стоимости земельных участков;
  • орган исполнительной власти соответствующего уровня утверждает нормативный акт принятия результатов оценки или переоценки;
  • органы, отвечающие за ведение кадастра недвижимости (Росреестр и его управления), согласно принятому акту вносят новые сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр.

    При таком порядке определения кадастровой стоимости земельного участка часто возникают расхождения ее размера с рыночной стоимостью актива. Причинами данных расхождений могут стать «не учёт» индивидуальных характеристик участка или неправильное определение вида разрешенного использования земли. В таких случаях у владельца или другого заинтересованного лица может возникнуть необходимость оспорить результаты государственной кадастровой оценки, установленный размер которой приводит к значительным финансовым потерям.

    Способы оспаривания государственной кадастровой оценки

    Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости земельного участка: административный метод и метод оспаривания в судебном порядке.

    При административном способе оспаривания кадастровой стоимости участка необходимо обратиться в специальную комиссию, которая создается и функционирует на территории соответствующего субъекта РФ при каждом государственном органе, ответственном за выполнение функции по кадастровой оценке. Для этого в комиссию следует подать заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости, утвержденную форму которого можно найти на сайте Росреестра.

    В заявлении необходимо указать причину, согласно которой кадастровая стоимость должна быть пересмотрена, а также основание, подтверждающее правомочность переоценки. К заявлению прилагается кадастровый паспорт, копия правоустанавливающих документов (заверенная нотариально), заключение (отчет) независимого эксперта-оценщика о действительной рыночной стоимости участка и квитанция об оплате госпошлины.

    Все документы передаются кадастровому специалисту под расписку, на которой указывается дата оглашения результата. Для рассмотрения представленных заявлений и документов по закону отводится срок 1 месяц. Заявление в комиссию по рассмотрению споров можно падать в течение 5 лет с момента внесения сведений об оценке в государственный кадастр.

    Для юридических и физических лиц существует разный порядок оспаривания. Юридические лица в обязательном порядке сначала должны обратиться в комиссию по рассмотрению споров. И только, если ее решение будет отрицательным, они имеют право подавать исковое заявление в суд. Физические лица могут по своему выбору обращаться либо в суд, либо в специальную комиссию.

    При любом способе оспаривания кадастровой стоимости земельного участка необходимо представить отчет независимого оценщика, с указанием реальной рыночной стоимости участка земли. При этом с учетом судебных издержек и затрат на оценку считается рациональным проводить оспаривание, если разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка составляет не менее 30 %.

    Оценка рыночной стоимости земельного участка в компании «ТВИМС ПРОЕКТ»

    Компания «ТВИМС ПРОЕКТ» представляет такую услугу, как оценка земельных участков для оспаривания их кадастровой стоимости.

При работе с нашей компанией вы ощутите такие преимущества:

  • прежде чем приступать к оценке, специалисты компании предоставляют клиентам консультацию по вопросам актуальной стоимости земельных участков в регионе;
  • отчет, составленный нашими экспертами, всегда оформляется согласно всем требованиям действующего законодательства об оценке и имеет юридическую силу при представлении в органах государственной власти и в суде;
  • при необходимости специалисты нашей компании могут представлять ваши интересы в суде.