К объектам незавершенного строительства можно отнести здания и сооружения, которые находятся на разных этапах строительства, не имеют разрешения на ввод в эксплуатацию и не пригодны для проживания людей или других видов использования. Несмотря на эти ограничения, объекты незавершенного строительства вполне могут полноценно участвовать в хозяйственном обороте и выступать объектами различных сделок (купли-продажи, дарения, мены и пр.). В таких случаях может понадобиться оценка стоимости незавершенного строительства.
Для чего необходима оценка объектов незавершенного строительства?
Независимая оценка объектов незавершенного строительства может быть необходимой в следующих ситуациях:
- при заключении договора купли-продажи объекта;
- при получении кредита под залог объекта незавершенного строительства;
- при страховании объекта;
- при передаче объекта в доверительное управление;
- при приватизации объекта незавершенного строительства;
- при необходимости привлечения дополнительных инвестиций;
- при вступлении в наследство;
- при определении базы налогообложения;
- при составлении брачного контракта;
- при внесении объекта незавершенного строительства в качестве паевого взноса в уставный капитал предприятия;
- при разделе имущества.
Трудности оценки незавершенного строительства
Оценка стоимости незавершенного строительства является одной из наиболее сложных видов оценок. Ведь объект все еще находится на этапе доработки и не может приносить доход своему владельцу. При этом он требует затрат времени на его доработку и значительных финансовых вливаний. Кроме того, существуют и юридические сложности, когда объект может оспариваться, а его долевое разделение еще не урегулировано.
Но и это не все сложности, с которыми придется столкнуться оценщику. Недостроенные объекты намного больше подвержены износу, чем уже готовые объекты. Отсутствие некоторых элементов или конструкций здания ведет к большему воздействию окружающей среды на объект, что влечет его разрушение.
Этапы оценки незавершенного строительства
Оценка незавершенного строительства проходит в несколько этапов:
- определение причин остановки строительства;
- определение технических параметров объекта;
- определение наилучшего способа использования объекта.
На первом этапе оценщик определяет, кому принадлежат права на объект, и по каким причинам его строительство было приостановлено. Есть несколько основных причин остановки строительных работ:
- нехватка денежных средств;
- резкое падение спроса на данный тип недвижимости;
- значительные ошибки в проекте;
- иные обстоятельства технического или юридического характера.
Далее следует определение технических параметров объекта, к которым относятся:
- фактические размеры объекта и его основных конструкций;
- степень завершенности каждого из элементов здания;
- степень износа каждого элемента конструкции и возможность его эксплуатации;
- расчет стоимости восстановительных и ремонтных работ.
После изучения технических и юридических нюансов, эксперт определяет наиболее выгодный (оптимальный) способ использования объекта незавершенного строительства в дальнейшем. Это самый важный этап при оценивании, от которого зависит размер финансирования и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Целью эксперта является определение варианта, при котором стоимость готового объекта будет наивысшей при минимальных затратах.
Есть три варианта развития событий:
- предполагается дальнейшее завершение строительства объекта по первоначальному проекту;
- предполагается, что в изначальный проект будут внесены некоторые коррективы;
- объект целесообразнее всего снести и начать строительство на нем нового объекта.
Методы оценивания
Наиболее популярный в оценивании метод сравнения (метод рыночной оценки) для объектов незавершенного строительства абсолютно не подходит, так как такие объекты очень сильно разнятся между собой, а предложений на рынке о продаже аналогичных объектов очень мало.
Самым часто используемым методом при оценке объектов незавершенного строительства является затратный метод. Этот метод уравновешивает интересы сторон сделки. Ведь продавец недвижимости хочет вернуть обратно потраченные денежные средства. А покупатель понимает, что на возведение готовых конструкций ему придется потратить приблизительно ту же сумму денег, а покупая уже готовую конструкцию, он экономит свое время.
Затратный метод наиболее эффективен, если объект будет строиться по первоначальному проекту либо с небольшими изменениями. А вот в случае полной реконструкции объекта либо же его сноса могут возникнуть сложности. Ведь продавец все также будет пытаться вернуть вложенные финансы, а покупателя будут волновать только лишь будущие доходы. В данной ситуации оптимальным будет использование доходного метода оценки.
Документы необходимые для оценки незавершенного строительства
Эксперты-оценщики компании «ТВИМС ПРОЕКТ» проведут качественную оценку любого объекта незавершенного строительства. До начала проведения оценочных работ, заказчику необходимо предоставить ряд документов:
- документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства;
- документы на землю, на которой расположен объект;
- официальное разрешение на проведение строительных работ;
- проектная и техническая документация;
- справка о строительной готовности объекта;
- балансовая стоимость объекта.
На основании изучения и анализа всех данных экспертом составляется отчет, в котором указывается наиболее эффективный способ дальнейшей эксплуатации здания, а также его стоимость на момент проведения оценки.