Законопроекты на стадии разработки и действующие нормативные акты в Российской Федерации исходят из принципа, что кадастровая стоимость здания (сооружения) должна соответствовать рыночной стоимости. Но на практике такое равенство устанавливается довольно редко. Ведь при определении кадастровой стоимости используются массовые методы оценки, которые не учитывают индивидуальных характеристик объектов недвижимости капитального строительства.

    На стоимость здания могут влиять следующие факторы:

  • месторасположение;
  • транспортная доступность;
  • наличие удобных подъездных путей;
  • наличие стоянки возле здания;
  • материалы, из которых здание было построено;
  • наличие и исправность всех необходимых коммуникаций;
  • целевое назначение и пр.

    Многие из этих сведений об объектах недвижимости не вносятся в государственный кадастр, и, соответственно, не учитываются при определении кадастровой стоимости, что значительно влияет на конечный результат оценки.

    Завышенная кадастровая стоимость зданий и сооружений влечет за собой завышение арендной платы, налога на недвижимость, а также не дает возможность владельцу выкупить здание по действительной рыночной цене. Именно поэтому предусмотрена такая процедура, как оспаривание кадастровой стоимости зданий (сооружений).

    Как узнать кадастровую стоимость здания?

Оценка (переоценка) кадастровой стоимости зданий и сооружений происходит каждые пять лет. Все полученные данные заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Узнать кадастровую стоимость здания (сооружения) проще всего через интернет. На сайте службы госрегистрации в публичном доступе находится реестровая карта, по которой можно узнать стоимость любого здания либо сооружения.

    Также сведения о кадастровой стоимости здания можно узнать в органах кадастрового учета, подав соответствующий запрос. Соответствующие данные отображаются в кадастровом паспорте, который выдается в течении пяти дней после подачи запроса и внесения оплаты за него.

    Как изменить кадастровую стоимость?

    Если после начальной государственной оценки или переоценки здания кадастровая стоимость вам кажется завышенной, ее можно оспорить. Для этого необходимо обратиться в независимую оценочную компанию и заказать проведение оценки реальной рыночной стоимости здания.

    Для оспаривания результатов государственной оценки или переоценки кадастровой стоимости здания в досудебном порядке необходимо обратиться в специальную комиссию, созданную при госоргане, ответственном за проведение оценки. При обращении в комиссию необходимо представить следующие документы:

  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости установленного образца;
  • кадастровый паспорт здания (сооружения);
  • копии правоустанавливающих документов на здание, которые должны быть заверены нотариально;
  • отчет о проведении независимой экспертной оценки с указанием и обоснованием рыночной стоимости объекта недвижимости.

    Если репутация оценочной компании не вызывает подозрений и рыночная стоимость объекта недвижимости согласно отчету независимого оценщика не сильно отклоняется от среднерыночных цен, то комиссия обычно принимает решение о внесении изменений в ГКН относительно установления меньшей кадастровой стоимости. Для обоснования уменьшения стоимости часто достаточно доказать, что при массовой оценке недвижимости для конкретного объекта в государственном кадастре установлены неверные сведения, что и повлекло увеличение стоимости.

    Если государственная оценка проводилась на основании достоверных сведений, то через оспаривание перед комиссией чаще всего можно рассчитывать на уменьшение кадастровой стоимости объекта не более чем на 30 %. Одним из инструментов определения достоверности отчета об оценке рыночной стоимости здания является нормативно-методическая экспертиза, которая подразумевает проверку соответствия действий экспертов всем необходимым нормам и требованиям законодательства.

    Если оспорить кадастровую стоимость объекта через комиссию не удалось, то следующий шаг – обращение Арбитражный суд. Для суда также понадобится отчет независимых экспертов-оценщиков относительно установления рыночной стоимости здания (сооружения).

    Эксперты-оценщики компании «ТВИМС ПРОЕКТ» имеют большой опыт участия в судебных разбирательствах по оспариванию кадастровой стоимости. Отчеты, составленные нашими экспертами, всегда проходили нормативно-методическую экспертизу, так как они соответствуют всем необходимым требованиям российского законодательства.